[데스크 칼럼] 부동산 시장의 끝없는 가격 상승이 가능할까?

이철규 기자 입력 : 2020.11.18 14:59 ㅣ 수정 : 2020.11.18 14:59

공급이 뒷받침되지 못한 규제정책에 집값은 오르고 양떼 몰이 효과만 가져왔지만.../달도 차면 기우는 법

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[뉴스투데이=이철규 경제부장] 올해는 코로나19로 인한 팬데믹이 부동산은 물론 주식시장까지 여파를 미치며 출렁거렸다. 코로나19가 전 세계를 강타하자 3월 한때 국내 주식은 1400선까지 추락했으며, 부동산도 매매가가 출렁이며 고가주택을 중심으로 거래가 감소하기도 했다.
 
하지만 이 같은 충격에도 일부 중심지역은 신고가를 갱신하는가 하면 , 꾸준히 상승세를 이어가고 있다 . 이에 집이 없는 무주택자들은 상대적인 박탈감을 느끼는가 하면 , 부자가 되는 지름길은 부동산이란 인식을 심어주기도 했다 .
 
양 몰이식 규제 정책에 투자자들이 빈팀을 찾아 나서면서 정책의 효과는 반감되고 말았으며 서울을 비롯한 지방 주요 도시의 집값이 크게 상승하고 있다.[사진=뉴스투데이DB]

  

최근 이 같은 현실을 보여주는 한 보고서가 나와 눈길을 끈다. 지난 1028KB금융지주가 펴낸 ‘2020 한국富者보고서는 국내 부자들의 자산관리법을 분석한 자료다.

 
이 보고서에 따르면 지난 5 년동안 국내 부자들은 전체 자산 중 부동산의 비중을 더욱 높인 것으로 나타난다 . 2016 년부터 서울의 집값은 기록적인 상승을 보이고 있다 . 실제로 본격적인 상승기에 접어든 2016 년 서초구는 연간 13.5%, 강남구는 12.97% 가 상승했다 .
 
부자들은 상가가 아닌 거주용이나 투자용 부동산에 집중했다 . 총자산 50 억 미만의 부자들은 거주용 부동산에 , 50 억 이상의 부자들은 투자용 주택에 몰입했다 . 이에 2016 51.4% 를 차지하던 부자들의 부동산 비중은 올해 56.6% 로 증가했다 .
 
2011 년 거주용 주택이 46.2%, 투자용 주택이 13.4% 를 차지하던 비중은 9 년 뒤인 2020 년에는 거주용 주택이 52.4%, 투자용 주택이 18.2% 로 증가했다 . 서울의 집값이 상승하는데 부자들도 한 몫을 한 셈이다 .
 
부자들이 2016 년부터 대거 주택 구입에 나섰다는 것은 그만큼 집값이 오를 것으로 보고 있다는 이야기지만 , 반대로 주택을 구입할 수 있는 실수요층이 그만큼 줄었다는 것을 뜻하기도 한다 . 지금의 집값을 유지하기 위해선 그만큼 가격을 받쳐줄 수 있는 수요층이 있어야만 한다 . 현재 그 수요층으로 등장한 것이 2030 세대이지만 , 이후 그들의 집값을 받쳐줄 수요층은 찾을 수 없다 .
 
게다가 정부는 최근 ‘2030 년까지 공시가율을 시세의 90% 까지 끌어올리겠다 고 밝혔다 . 공시지가는 보유세와 같은 부동산 세금은 물론 , 건강보험료나 국민연금을 책정하는 기준이 되는 잣대이다 . 따라서 한 채 이상의 집을 가진 사람들에겐 부담으로 작용할 수밖에 없다 .
 
또한 1 주택자가 조정대상지역에 다른 주택을 구입할 경우 , 8% 의 취득세를 물어야 한다 . 3 주택자의 경우는 더 높아 12% 에 달한다 . 이 같은 세금은 집을 사려는 사람들에게 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다 .
 
실수요자를 제외한 이들의 집 구매를 차단하겠다는 의도지만 이는 수요층의 감소를 불러오고 있다 . 지난 6 1 5615 건을 기록하던 서울의 아파트 거래량은 10 3467 건으로 급감했다 . 수요층이 감소하며 거래량이 급감한 것이다 . 이는 서울의 집값이 수용할 수 있는 범위를 넘어섰기 때문이라고 할 수도 있지만 그만큼 실수요층이 줄었다는 것을 뜻한다 .
 
이젠 집을 사고 싶어도 세금과 대출 부담에 선뜻 나서지 못하는 시대가 되었다.   이에 사람들은 비규제지역으로 발걸음을 돌리고 있다 . 김포는 금포 ( 金浦 )’ 로 불리고 있으며 잠잠하던 일산의 집값까지 끌어올리고 있다 . 시장이 정책의 빈틈을 찾아나서고 있는 셈이다 .
 
이 같은 풍선효과는 정부가 대책을 내놓을 때마다 꾸준히 이어지고 있다 . 풍선은 공기가 가득차면 언제고 터지기 마련이다 . 2016 년 들어 자산 중 부동산의 비중을 확대한 부자들에 이어 마지막 수요층이라 할 수 있는 2030 세대까지 부동산 시장에 뛰어들면서 이제 풍선돌리기가 시작되고 있다 .
 
정부의 부동산 대책 역시 풍선돌리기란 지적으로부터 자유로울 순 없다 . 공급이 뒷받침하지 못한 규제 정책은 결국 서울의 집값을 올리는데 일조했을 뿐 아니라 , 서울 일부지역에서 시작된 규제가 서울 전지역을 넘어 전국으로 확대되면서 , 규제의 의미가 퇴색되고 말았다. 결국 양떼 몰이효과만 가져왔을 뿐이다 . 물론 3기 신도시 계획을 발표하기도 했다. 하지만 이는 빨라야 2025년 이후에나 효과를 볼 수 있는 이야기다.  
 
그러나 ‘ 달도 차면 기운다 는 말처럼 오르막이 있으면 내리막도 있는 법이다 . 집값이라고 해서 늘 상승만 할 수는 없는 법이다 . 어느순간 변곡점이 생긴다면 상승세를 이어가던 집값도 떨어지게 마련이다
 
최근 많은 부동산 전문가들이 급등한 부동산 가격을 걱정하는 것도 이 때문이다 . 풍선은 담을 수 있는 공기의 양이 정해져 있다 . 풍선의 공기를 빼내는 것은 터뜨리는 것도 방법이지만 잡고 있는 끝매듭 부분을 풀어주는 것도 방법이다 .
 
이철규 뉴스투데이 경제부장