금리 내려도 부동산 시장은 '안갯속'...DSR·양극화·대선 '첩첩산중'

[뉴스투데이=김성현 기자] 서울과 수도권 아파트값은 상승을 이어가는 반면, 지방은 하락세를 면치 못하는 '극과 극'의 시장 상황이 되풀이되고 있다. 뚜렷한 지역별 온도차 속에 한국은행은 기준금리를 전격 인하했다. 하지만 전문가들은 3단계 DSR 시행 등 구조적 제약과 맞물려 효과는 제한적일 것이며 양극화는 심화될 거란 우려의 목소리를 내고 있다.
1일 한국부동산원의 '2025년 5월 넷째 주 전국 주간아파트가격 동향조사 결과'에 따르면 전국 주간 아파트가격은 -0.02%로 지난주(0.00%) 대비 하락 전환한 가운데 서울(0.13%→0.16%)과 수도권(0.03%→0.03%)이 강세를 보였다. 반면 대선 주자들의 러브콜에 힘입어 상승을 이어오던 세종은 0.30%에서 0.10%로 급락했으며 5개 광역시(-0.06%→-0.08%)와 8개도(-0.03%→-0.05%) 모두 하락폭이 확대됐다.
다른 지표를 봐도 상황은 마찬가지다. 부동산R114의 '5월 마지막 주 전국 아파트 매매가격'에 따르면 서울(0.31%)과 수도권(0.13%)은 상승한 반면 5대광역시와 기타지방은 각각 0.10%, 0.06%씩 하락했다.
전국 부동산 시장이 지역별로 뚜렷한 온도차를 보이는 상황 속에 한국은행 금융통화위원회는 지난달 29일 기준금리를 연 2.75%에서 0.25%p 인하한 연 2.50%로 낮췄다. 이는 지난해 10월 이후 7개월 새 네 번째 인하다.

이창용 한국은행 총재는 29일 금통위 이후 열린 기자간담회에서 "시장 유동성이 충분한 상황에서 금리를 너무 빨리 낮추면 경기 부양보다 주택 등 자산 가격으로 유동성으로 흐르는, 우리가 코로나19 때 했던 실수를 반복할 가능성이 크다"며 기준금리를 0.5%포인트(p) 떨어뜨리는 '빅컷'을 하지 않고 0.25%p만 내린 이유에 대해 설명했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 기준금리 인하는 부동산 시장에 '회복 시동' 신호를 제공한 정책적 분기점"이라며 "다만 금리 인하의 긍정적 영향은 DSR 3단계라는 구조적 제약과 지역별 펀더멘털 차이에 따라 상이하게 작용할 것이며 중장기적으로는 추가 인하 여부, 정비사업 진행 속도, 공급 상황, 정책 방향이 향후 시장 흐름을 결정짓는 핵심 변수가 될 것"이라고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "한국은행이 5월 올해 경제전망치를 지난 2월 1.5%에서 0%대 수준으로 낮출 만큼 경기 침체 우려가 깊은 상황을 반영한 것으로 판단된다"며 "대출을 통한 차주의 부동산 구입 이자 부담이 경감되고 주택담보대출이 4%대에서 3%대로 낮아질 전망이나 7월 수도권을 중심으로 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 있어 부동산 시장의 금융환경은 호재와 악재가 공존하는 모양새"라고 말했다.
함 랩장의 말대로 금리 인하가 곧바로 시장에 온기를 불어넣기엔 3단계 스트레스 DSR 등 넘어야 할 산이 많다. 전문가들은 지금의 양극화가 더욱 심화될 수 있다며 우려를 나타내고 있다.
양 위원은 "7월부터 모든 가계대출에 스트레스 DSR이 적용됨에 따라 대출 한도가 실질적으로 줄어들고, 대출 문턱이 높아질 예정"이라며 "이에 따라 금리 인하 효과가 상쇄되면서 단기적 거래 위축 국면이 나타날 수 있으며, 중저가·외곽 지역에서 영향이 특히 클 것으로 보여진다"고 말했다.
양극화 심화 우려 속에 금융 규제뿐 아니라 다가오는 선거 이후 새 정부가 펼칠 거시적인 부동산 정책의 밑그림이 어떻게 그려지느냐가 향후 시장 안정의 관건이라는 지적이 나온다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "현재까지 어떤 후보도 규제 완화 위주로 공약을 이야기할 뿐 규제 강화에 대한 언급은 자제하고 있기 때문에 때문에 투표일이 코앞이지만 각 후보들의 부동산 정책 방향성은 여전히 오리무중 상태"라며 "침체된 지방 부동산 시장과 상가 시장을 고려하면 규제 완화 정책이 필요한 것은 사실이지만, 수도권 핵심 지역에서는 매일매일 신고가 흐름들이 계속되고 있어 우려감이 크다"고 말했다.
그러면서 "양극단에 위치한 부동산 시장을 고려할 때 규제 완화와 규제 강화 사이에서 쏠림 없는 완급 조절 정책 추진이 필요해 보인다"며 "새 정부는 소비자가 합리적 의사결정이 가능하도록 보다 빠르게 구체적인 정책 방향성과 실행 대책들을 내 놓을 필요가 있다"고 말했다.