[뉴스투데이= 이성호 세무사] 상속받은 주택과 상속 전부터 상속인이 소유하고 있던 '일반주택'을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 '일반주택'을 먼저 매매하는 경우 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있다.

이러한 비과세 특례규정을 적용하는 경우 주의할 점은 상속인이 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에만 비과세 특례규정이 적용되는 것이므로 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않으므로 양도순서가 중요하다.

이에 상속인이 기존에 보유하던 주택을 먼저 매매하는 경우 비과세특례를 적용받기 위해서는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 각각 별도의 세대인 상태에서 주택을 상속받아야한다. 그러나 동거봉양 활성화를 위해 동일세대 구성원으로부터 주택을 상속받은 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다.

가령 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 상속인이 1주택을 보유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속을 포함, 60세 이상)을 동거봉양하기 위해 합가를 하더라도 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있던 피상속인의 주택만 상속주택으로 보아 상속받기 전부터 본인이 보유하던 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 

또 상속주택이 '여러 채'인 경우 모두 비과세 특례대상이 되지는 않는다. 상속인이 소유하고 있던 일반주택을 양도함에 있어 비과세 특례로 인정되는 상속주택은 하나의 주택만 적용된다. 따라서, 피상속인으로부터 상속받은 주택이 2채이상인 경우 하나의 주택만 비과세 특례대상인 상속주택에 해당한다.

그 기준은 △피상속인이 '소유'한 기간이 가장 긴 1주택 △피상속인이 '거주'한 기간이 가장 긴 1주택 △피상속인이 상속개시 당시 '거주'한 1주택 △기준시가가 가장 '높은' 1주택(기준시가가 같은 경우 상속인이 '선택'하는 1주택) 등이다.

또한 비과세 특례대상인 일반주택은 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 따라 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외하므로 특례 요건을 충족하더라도 비과세를 적용하지 않는다.

아울러 하나의 상속주택을 여러 상속인이 '공동상속'할 경우 공동상속주택에 대한 주된 소유자 이외의 소수 지분권자는 상속주택 외에 다른 주택을 매매할때 1세대1주택 비과세를 판단함에 있어 상속주택은 주택 수에 포함하지 않는다. 다만 주택 수에 포함되는 상속주택의 소유자에 대한 판단은 △상속 지분이 가장 큰 상속인 △당해 주택에 거주하는 자 △최연장자로 구분한다.

이처럼 공동상속주택을 취득하는 경우 상속인 각자 세대의 주택 수 현황과 상속개시 이후 주택 양도 계획을 미리 점검하고 다주택자인 상속인이 향후 종합부동산세와 양도소득세 부담이 과중할 것으로 예상되는 경우라면 다른 상속인들과 협의 분할을 통해 상속주택에 대해 지분을 적게 갖는 것이 유리할 수 있다.

예를들어 부모님과 동거하는 다주택자인 상속인의 경우 다른 상속인과 균등하게 상속주택을 취득했다면 우선순위 판단에 따라 당해 피상속인과 거주하는 자가 상속주택의 소유자가 되므로 추후 보유 및 양도때 종합부동산세와 양도소득세 측면에서 불이익이 발생할 수 있다.

마지막으로 '조합원 입주권'을 상속받는 경우에도 요건을 충족한다면 비과세 특례가 적용가능하다. 상속개시 전 피상속인이 보유하던 상속주택이 '도시및주거환경정비법'에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 '빈집및소규모주택정비에관한특례법'에 따른 소규모 재건축 사업, 소규모 재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택 정비사업 등의 시행으로 조합원입주권으로 변경돼 상속인이 해당 조합원입주권을 상속받아 2주택 이상이 된 경우다.

상속인이 상속일 현재 보유 중인 일반주택뿐만 아니라 조합원입주권이나 분양권에 의해 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 상속받은 주택보다 먼저 양도하는 경우에도 비과세 특례에 해당한다. 물론 이 경우 비과세를 적용받고자 하는 신축주택은 당연히 보유기간과 거주기간 등 1세대1주택 비과세요건은 기본적으로 충족해야 한다.