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[N2 뷰] '스트레스 DSR 3단계' 수도권만 적용...투기억제 효과 있을까
김성현 기자
입력 : 2025.05.21 06:30
ㅣ 수정 : 2025.05.21 06:30
7월 1일부터 3단계 적용...지방은 2단계 유지
서울 시장에 미치는 여파는 크지 않을 전망
"투기 억제 긍정적" vs "실수요 차단 우려"
[뉴스투데이=김성현 기자] 금융위원회가 스트레스 DSR 3단계를 수도권에 적용하고 비수도권은 2단계를 한시 유지한다고 발표했다. 서울 등 수도권은 자산 여력으로 영향이 제한적일 수 있다는 낙관론이 있지만, 지방은 미분양 증가와 수요 부족으로 시장 침체 우려가 제기된다. 전문가들은 투기 억제 효과와 실수요 차단 논란을 두고 엇갈린 전망을 내놓고 있다.
금융위원회는 20일 정부서울청사에서 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 5대 시중은행이 참석한 가운데 가계부처 점검회의를 열고 3단계 스트레스 DSR 세부 시행방안을 발표했다.
오는 7월 1일부터 적용되는 시행방안에 따르면 수도권과 비수도권의 스트레스 금리 적용에 차등이 적용된다. 수도권은 기본 스트레스 금리 1.5%p를 적용하고 비수도권은 현행 0.75%p를 한시적으로 유지한다. 주택담보대출 혼합형·주기형 스트레스 금리 적용 비율은 순수 고정금리 대출 취급 확대를 위해 상향한다.
다음달 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출, 부동산 매매 계약 체결된 일반 주담대도 2단계가 적용된다.
3단계 적용 시 대출한도는 감소한다. 금융당국의 시뮬레이션에 따르면 수도권 거주 연봉 1억원의 차주가 30년 만기 주담대(원리금균등상환·대출금리 4.2% 기준)를 받게 될 때 대출 한도는 2단계 적용 시 5억9000만원에서 3단계로 넘어가게 되며 5억7000만원으로 줄어든다.
전문가들은 3단계 스트레스 DSR 적용이 서울 부동산 시장에 미칠 여파는 크지 않을 것으로 내다봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "스트레스DSR 3단계 규제의 7월 시행에 따라 수도권의 대출 한도 감소는 있겠으나 주택시장 수요 위축은 제한적일 것"이라며 "서울 아파트 매물감소와 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등에 따른 매매가 상승 움직임이 이어지고 있고 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 남아 있는 상황이기 때문"이라고 설명했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 있는 계층이 중심인 ‘똘똘한 한 채 보유 시장’으로 재편된 상황"이라며 "이러한 지역은 대출에 대한 의존도가 낮고, 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대의 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.
다만 투기와 관련해서는 효과가 미비할 것이라는 의견과 억제에 영향을 줄 것이라는 입장으로 나뉘었다.
양 수석은 "투기 억제보다는 실수요 차단 우려가 있다"며 "실질적으로는 집값 급등을 주도하지 않은 실수요자들의 내 집 마련 기회 차단 효과가 더 클 수 있다"고 내다봤다.
함 랩장은 "소득이 낮거나 종전 대출 총액이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 가능성이 있고 무리한 영끌을 막는 효과는 있어 투기적 거래 감소에는 긍정적 영향을 줄 수 있다"며 반대의 입장을 내세웠다.
지방의 경우 2단계 차등적용 유지에 대해서는 시장 위축 방지에 어느정도 영향이 있을 거란 기대감과 구조적 취약성으로 인한 위기 심화에 대한 우려로 엇갈렸다.
함 랩장은 "지방 주택담보대출에 대해서는 3단계 스트레스 금리 적용을 잠정(6개월) 유예해 2단계 스트레스 금리인 0.75%로 유지하며 지역 차등적용이 확정됐다"며 "최근 세종시 등 국회 및 대통령 집무실 이전 기대로 매매가가 상승하는 지역 등을 제외하고, 상당지역은 미분양 적체와 수요부족에 시달리는 모습이라 이번 조치는 지방의 시장 추가 위축을 방지하는 효과 정도에 그칠 전망"이라고 말했다.
양 수석은 "상대적으로 소득 수준이 낮고 대출 비중이 높은 수요층이 많아 금리 상향 시 대출 가능 금액이 급격히 줄어드는 구조이기 때문에 지방 중소도시 및 외곽지역은 이번 조치의 직격탄을 맞을 가능성이 크다"며 "특히 지난 3월 말 기준 전국의 미분양은 1년 전보다 6.1% 늘어난 6만8920가구 규모로 지방에 전체 76%인 5만2392가구가 집중돼 있는 상황으로 공급위축과 수요감소가 동시 발생할 가능성이 높다"고 지적했다.
그러면서 "지방 부동산시장 침체를 완화하기 위해 차등 금리 적용도 심리 위축을 되돌리기엔 한계가 있다"고 덧붙였다.
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