[뉴스투데이=이금용 기자] 5월부터 전세대출 보증 비율이 축소되고, 7월에는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행된다. 연이어 적용되는 제도적 변화는 차주의 소득 수준과 상환 능력에 따라 실제 대출 한도에 큰 영향을 미치게 된다. 

7일 금융권에 따르면 이달부터 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 전세대출 보증 비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정됐다. 이는 전세자금대출의 핵심 기반인 보증 범위가 줄어든다는 의미로, 금융기관은 회수 불능 위험을 반영해 대출 심사를 보다 보수적으로 운용할 가능성이 크다. 동일한 임대차 조건에서도 자금 조달이 어려워지는 차주가 늘어날 수 있다.

이어 6월부터는 HUG의 전세금안심대출보증도 개편된다. 기존에는 일정 기준 이하의 보증금에 대해 소득과 무관하게 보증이 가능했지만, 개편 이후에는 임차인의 소득과 부채 수준을 반영해 보증 한도를 정하게 된다. 실질 소득이 낮거나 부채가 많은 차주는 대출 여건이 이전보다 까다로워질 가능성이 높다.

가장 구조적인 변화는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계다. 해당 조치로 가계대출 산정 시 적용되는 스트레스 금리는 기존 0.75~1.2%포인트에서 1.5%포인트로 확대된다. 가산 금리가 반영되면서 동일한 조건에서도 대출 가능 금액은 줄어들 수밖에 없다.

예를 들어 연소득 1억 원인 차주가 30년 만기, 고정금리 연 4.5% 조건으로 주택담보대출을 받을 경우, 현재는 최대 약 6억5800만원까지 가능하다. 하지만 스트레스 DSR 3단계가 적용돼 금리를 6%로 산정하면 약 5억5600만원 수준으로 줄어든다. 동일한 조건에서 연소득 8000만원 차주는 기존 5억2600만원(4.5%)에서 4억4500만원(6%)으로, 연소득 6000만원 차주는 기존 3억9500만원(4.5%)에서 3억3300만원(6%)으로 줄어든다.

각 소득 구간별 감소액은 1억200만원, 8100만원, 6200만원 수준으로 비슷한 비율(약 15~16%)을 보이지만, 소득이 낮을수록 차감된 대출 규모가 실거주 요건이나 자산 취득 여력에 미치는 영향은 더욱 크게 다가올 수 있다. 

이러한 흐름 속에서 규제 시행 전에 대출을 실행하려는 움직임이 일부 차주 사이에서 감지되고 있다. 특히 고정금리나 혼합형 대출 금리가 점진적으로 하향 안정세를 보이는 상황에서, 제도 변경 이전에 상대적으로 유리한 조건으로 대출을 확보하려는 수요가 나타나고 있다.

실제로 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 4월 말 기준 가계대출 잔액은 742조3253억원으로, 3월 말보다 3조7742억원 증가했다. 금융권 전체 기준으로는 5조원 이상 늘어난 것으로 추산된다.

주목할 점은 대출금리가 본격적으로 인하되기 전임에도 대출 규모가 증가했다는 사실이다. 이는 금리보다는 규제 시점을 고려한 선제적 수요가 시장에 선반영된 결과로 풀이된다. 금융당국도 이러한 흐름을 면밀히 모니터링하고 있으며, 필요 시 총량 규제나 심사 기준 조정 등 대응 조치에 나설 수 있다는 입장을 밝혔다.

당국의 규제 강화는 가계부채 증가세에 대한 구조적 대응이라는 평가다. 연간 가계대출 증가율을 4% 이내로 억제하겠다는 정책 목표 아래, 단계적인 DSR 확대와 전세보증제도 개편을 병행하고 있는 셈이다.

은행권 관계자는 “보증 비율 축소나 DSR 강화와 같은 제도 변화가 이어지면, 은행 입장에선 대출 리스크를 관리하기 위해 전반적인 심사 기준을 재정비할 수밖에 없다”며 “차주의 상환 능력은 물론 담보나 부채 수준까지도 이전보다 면밀히 검토하게 될 것”이라고 말했다.